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如何開征房地產稅,其核心仍然是“公平”問題

harmillow 於 2019年04月03日發表   人氣:126


引入房地產稅的動機應該是幫助房地產業的健康發展,更好地滿足人民的生活需求。它既不能過度壓抑開發商和市場的情緒,也不會給消費者帶來過多的經濟負擔。

從3月5日到15日,在短短11天內,這位官員已經六次提到房地產稅。近日,政府工作報告起草組成員、國務院研究部門副主任郭瑋在國務院新聞辦公室的通報會上表示,房地產稅收立法有關部門正在有序推進。

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稅收通常有三種功能:財政功能、經濟調整和監督。經濟調整功能作為一種財產稅,更符合房產稅的取向。對於房產稅的征收,公眾的關注主要集中在兩點上:一是征收地稅能否在一定程度上調節房價;二是房產稅是否會增加普通居民的稅負。

首先,房地產稅能調節房價嗎?從理論上講,稅收可以通過影響供求關系來最終達到價格調整的目的。根據消費選擇理論和替代效應,征收房地產稅增加了當前消費或此類商品消費的機會成本,因此在替代效應的影響下,消費者會減少當前的需求。在供求的共同作用下,降低本期市場價格。然而,從上海和重慶房地產稅試點的實踐來看,房地產稅在上海和重慶卻產生了兩種相反的效果。房地產稅制改革實施後,重慶房價增速總體上有所回落。但是上海的房價不但沒有下跌,而且在一定程度上漲了。

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這裏需要指出兩點:第一,房地產稅的實施實踐表明,房地產稅的政策效果受市場環境的影響。在制定具體的稅收執行政策時,要“因地制宜”,制定稅收政策。第二,作為物業稅,房價調控是否應被視為房地產稅的功能取向是一個值得商榷的問題。

第二,房地產稅會增加普通居民的稅負嗎?房地產稅是財產稅,稅收對象是財產的所有者。理論上,買方是納稅人。但是,考慮到稅收公平原則,對於具有生存性質的財產征稅,應當采用“輕稅”或“不征稅”的原則。從這個角度來看,考慮到第一套免稅和人均扣除,累進和退稅的方式是滿足財富再分配的最佳選擇。

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但是,全國性的稅收性質也表明,無論采取何種稅收方式,都會在一定程度上增加居民的負擔。雖然在實際征收過程中,稅收負擔可能部分轉移給開發商,也就是說,稅收負擔由制造商和消費者共同承擔,但消費者的需求價格並不完全彈性,這決定了普通居民在稅收問題上沒有“免稅”的權利。

由於房產稅對房價的調控還有待商榷,那么在征稅的基礎上,居民購買房屋的杠杆率較高,結果只能是提高居民購買房屋的杠杆率。

長期以來,房地產投資和投機一直是房地產領域房價上漲和金融風險隱患的主要誘因。無論是以前的宏觀調控還是房地產稅,其實都是以“壓縮投資需求”為目的。但事實上,我國的房地產稅制一直存在著“重流轉、輕持有”的問題,投資者或投機者既可以通過保留房地產來減少損失,又可以通過出售房地產來轉移成本。這種稅收傾向不能從根本上搞活市場存量,不能有效地解決住房需求的剛性問題。

試點房產稅,如果要達到“扶貧”和振興存量的目的,就需要“胸懷寬廣的道路”。在解決雙重征稅問題的同時,還要努力保護中低收入群體的基本生存權,同時擠出投資和投機需求,真正振興存量,促進住房市場的健康發展。

筆者認為,房地產稅的核心仍然是一個“公平”的問題,適合中國國情的漸進式退稅制度的發展是確保房地產稅健康持續發展的中心環節。由於不同地區的市場環境差異很大,中央政府也應該把地方政府的權力下放給地方政府,同時注重權責的統一。

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房地產稅的動因應該是幫助房地產業健康發展,更好地滿足人們的生活需要。既不能壓倒開發商和市場的情緒,也不能給消費者帶來過度的經濟負擔。對氣候和程度的把握仍然需要決策者仔細考慮。

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